Если вы из другого города — для вас есть предложение: Бесплатно подберём варианты квартир

Снимать квартиру или взять ее в ипотеку?

Вопрос, над которым задумываются молодые семьи; люди, которые переехали в другой город; молодежь, которая решила жить самостоятельно.

У каждого, кто принимает решение, — свои жизненные обстоятельства, суммы и временные рамки. Но есть универсальные ориентиры, которые помогут сделать выбор.



Аренда или ипотека?

Денежный вопрос

Сравним финансовые вложения в ипотеку и аренду на примере одной «средней» квартиры. Для расчетов возьмем квартиру стоимостью 3 000 000 рублей с арендной платой 20 000 рублей в месяц. Такие варианты есть в Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени и практически во всех крупных городах России.

Стартовый взнос


Ипотека часто смущает людей без солидных накоплений тем, что надо выплатить первоначальный взнос. У крупнейших российских банков — Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка — минимальный первоначальный взнос в среднем составляет 10–15% вне зависимости от срока кредитования. Это 300 000 или 450 000 рублей.

Например, Запсибкомбанк предлагает программу ипотечного кредитования без первоначального взноса — на квартиры от «Партнер-Инвест»
Однако есть вариант не платить первоначальный взнос. Некоторые банки дают ипотеку вовсе без него. Вы можете купить квартиру в ипотеку вообще без каких-либо сбережений. Правда при нулевом первом взносе процент по кредиту бывает несколько выше.

Аренда в зависимости от ситуации может обойтись в три разных суммы:

Если вы нашли квартиру сами, то обычно оплачиваете хозяину первый и последний месяц проживания. Это 40 000 рублей.

Если вы понравились хозяину или он ваш знакомый, то стоимость залогового платежа последнего месяца может быть меньше. Например, 10 000 рублей. Итого — 30 000 рублей.

Если квартиру помог выбрать риэлтор — вы отдаете 50–60 тысяч рублей. Потому что помимо денег за первый и последний месяц хозяину, вы платите риэлтору гонорар — стоимость месячной аренды или немного меньше.

Вывод: первоначальная сумма для ипотеки больше. Но если у вас нет накоплений, можете выбрать вариант кредитования с нулевым первым взносом.

Ежемесячные платежи

Ипотека иногда пугает крупными ежемесячными выплатами по кредиту.

Рассчитаем несколько вариантов платежей:
1 — для людей без накоплений с небольшим доходом;
2 — для тех, у кого есть накопления и кто намерен рассчитаться побыстрее;
3 — промежуточный вариант.

Банк рассчитывает взносы и фиксирует их до окончания срока кредитования, поэтому вы всегда знаете, какую сумму в месяц резервировать. Она не будет расти.
Первый взнос в рублях Срок в годах Ориентировочная ставка Ежемесячные выплаты по ипотеке в рублях
1 0%, 0 25 15% 38 425
2 30%, 900 000 10 12% 30 129
3 15%, 450 000 20 13% 29 875

Аренда требует ежегодного увеличения сумм. Согласно прогнозу Минэкономразвития , до 2030 инфляция будет расти в среднем на 4  в год. А предугадать аппетиты арендодателя не может никто.

Возьмем те же сроки, что рассматриваем в рамках ипотеки, и рассчитаем будущую ежемесячную стоимость аренды. Используем формулу:

formula2.png
где:
s — стоимость месяца аренды в конкретном году;
p — процент инфляции за конкретный год, взятый с сайта Минэкономразвития.

Предположим, что после 2030 рост инфляции не изменится, и для расчетов на 2031–2039 используем такой же процент, как в 2030:
Период в годах Ежемесячные выплаты по аренде в рублях
через 10 31 000
20 41 000
25 47 000

Вывод: в краткосрочном периоде выгоднее аренда. В перспективе — ипотека. Так как взносы по ней фиксированы, то с каждым годом будут становиться более приемлемыми благодаря инфляции и потенциальному росту зарплат.

Итоговая сумма


Один из главных аргументов противников ипотеки — общая сумма переплаты. Сравним итоговые суммы по ипотеке и по аренде с учетом официальных прогнозов инфляции. Ставки и первоначальные взносы на различные сроки ипотеки не меняем: они соответствуют цифрам из первой таблицы.

Итоговую сумму по аренде считаем по формуле:

2.png

Сейчас июнь, поэтому в этом году и в году окончания аренды берем для расчетов по шесть месяцев.
Срок в годах Переплата по ипотеке Итоговая сумма по ипотеке Итоговая сумма по аренде
10 1 515 470 рублей 3 615 470 3 000 000
20 4 620 000 7 170 000 7 200 000
25 8 527 480 11 527 480 9 600 000

Вывод: за 10 и 25 лет разница составит 0,6–2 млн рублей. За 20 лет суммы накопятся примерно одинаковые. Но результаты будут разными: собственность против необходимости ежемесячно продолжать тратить существенные суммы на жилье.

3.jpg


Трудности с выплатами

Ипотека предполагает решение проблемы с временными финансовыми трудностями, если вы письменно предупредили о них банк до следующей выплаты. Некоторые банки могут перевести платежи с ежемесячных на ежеквартальные или предоставить вам платежные каникулы.

Если быстро восстановить платежеспособность не удается, можно реструктурировать кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. В течение года вы будете вносить приемлемые для вас платежи и стараться восстановить материальное положение. По истечении года банк равномерно распределит сумму задолженности на оставшийся срок кредитования или увеличит его.

Если банк работает с программами реструктуризации, он сам предложит несколько схем. Одна из них — увеличение срока кредитования или отсрочка выплаты основного долга. Это уменьшит взносы.

Вне зависимости от ситуации вы можете сменить условия выплат на более комфортные и даже сэкономить на переплате за счет рефинансирования кредита. Суть рефинансирования в том, что вы оформляете кредит в другом банке, но на более выгодных условиях: с меньшей ставкой, ежемесячными платежами или переплатой, — досрочно погашаете предыдущий заем и выплачиваете новый.

Если возможности платить по ипотеке вообще нет, то квартиру придется продать. Если вы делаете это сами или при помощи риэлтора, то зарабатываете на росте стоимости квартиры. Если дело доходит до суда, то квартиру реализуют приставы согласно ФЗ «Об ипотеке».

Банки предусматривают еще один механизм разрешения критических ситуаций — страхование. Это одно из условий банка при предоставлении кредита, при котором вы страхуете свою жизнь и здоровье. При наступлении страхового случая выплата равна величине долга банку.

Аренда позволяет договориться с хозяином квартиры об отсрочках, тут все зависит от лояльности хозяина. Если ваш доход вдруг уменьшился, можно некоторое время пожить в комнате или найти менее комфортную, но более дешевую квартиру.

Вывод: просрочки по аренде в некоторых случаях перенести легче, в первую очередь, с моральной точки зрения. Но ипотека предполагает много вариантов решения проблемы в зависимости от ее специфики.


Благосостояние

Квартира — это ликвидный актив, который с годами становится только дороже. Приведем пример, ярко иллюстрирующий рост цен на недвижимость. В 2000 трехкомнатная квартира в центре Тюмени площадью 80 м 2  стоила 430 000 рублей. Сегодня цена такой квартиры — 5 400 000 рублей.

Об инвестициях в новостройки мы скоро подготовим отдельную статью.

Бытует мнение, что квартиру в ипотеке продать невозможно или очень сложно. Это не так. Вы продадите ее даже быстрее, так как банк заинтересован помочь вам в обоих случаях. В первом, когда ваши дела пошли в гору и вы хотите взять кредит для лучшего жилья. И во втором, когда вы решаете отказаться от квартиры: банку невыгодно забирать себе имущество и тратить ресурсы на его продажу на торгах.

4.jpg

Перед продажей квартиры нужно получить согласие банка, так как квартира находится у него в залоге. Обратитесь в банк за разрешением на продажу вашей квартиры. Дальше — найдите покупателя. Покупатель вносит часть оплаты, которую вы используете для гашения ипотеки. После этого банк снимает обременение с квартиры и вы заключаете договор купли-продажи, а покупатель передает вам оставшуюся сумму.

Покупатель может отказаться передавать вам деньги за квартиру без договора купли-продажи. А сам договор вы не можете зарегистрировать без гашения ипотеки — квартира в залоге у банка. Что делать, если своих средств на гашение у вас нет?

Чтобы покупатель был спокоен, что сделка пройдет честно, можете использовать банковские ячейки. В первую ячейку покупатель кладет сумму для гашения ипотеки, во вторую — оставшуюся сумму, а в третью сам банк — письмо о выведении квартиры из залога. Как только вы заключите договор купли-продажи и зарегистрируете его в Росреестре, ячейки вскроют, банк получит деньги из первой, а вы — из второй.

Кроме этого, банк может переоформить вашу ипотеку на покупателя. В этом случае важно, чтобы вашему покупателю согласовали ипотечный кредит.

Собственная квартира позволяет сохранить приемлемый уровень жизни в старости. Предположим, через 20 лет вы достигните пенсионного возраста и не сможете работать так же, как сегодня. Пенсии — сегодня средняя по России 11 000 рублей — на аренду не хватит. Да и детям съемную квартиру оставить не получится.

Аренда не влияет на благосостояние.

Вывод: квартира — залог будущей стабильности и свободы от возможных финансовых трудностей.


Ремонт

Ипотека подразумевает, что квартиру в новостройке застройщик передает вам без чистовой отделки и мебели. Во сколько они обойдутся — зависит от желания, возможностей и времени, которыми вы располагаете.

Аренда не связывает необходимостью делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику. Это за свои деньги делает ее владелец.

Вывод: в плане ремонта аренда выгоднее. Хотя в съемную квартиру купить именно эти обои с голубыми цветами в гостиную у вас не получится. Все будет выглядеть соответственно вкусу и возможностям хозяина квартиры.


Нематериальная ценность

Ипотека помогает получить жилье в собственность. Значит, вы получаете регистрацию по месту жительства и можете:

— устроить ребенка в детский сад;
— поставить на учет машину;
— завести домашних животных;
— сделать перепланировку, получив разрешение в установленном порядке;
— не ездить в родной город, чтобы оформить загранпаспорт;
— обустроить комнаты по своему вкусу.


Аренда ничего этого не предусматривает, но у нее свои плюсы. Если изменяются жизненные обстоятельства или в жилье что-то не нравится, его можно быстро и почти безболезненно поменять. Правда, возможно, придется снова отдать 20 000 рублей риэлтору, а это обидно.

Иногда жилье снимают для того, чтобы ребенок мог ходить в конкретный частный детский сад — нет смысла покупать квартиру на три года. А снять на этот срок очень удобно. Другой вариант — переезд из-за работы. Люди снимают жилье на первые несколько лет, чтобы понять, нравится ли работа, город, новое окружение.

Но у такой свободы есть минусы — арендодатель может попросить вас в любой момент выселиться. Вы можете столкнуться с его незапланированными визитами и звонками, претензиями по поводу чистоты.

Вывод: ипотека выгоднее, если вам нужна стабильность и вы не планируете кардинальных перемен. Аренда дает свободу передвижения.


Резюме

Ипотека выгодна с точки зрения инвестиций и возможностей, которые дает собственное жилье. Аренда — с точки зрения рисков и мобильности, а также краткосрочной финансовой выгоды. То, что имеет для вас больший вес, и должно определять ваш выбор.

Если вы не задержитесь в городе дольше чем на 5 лет, в ближайшее время будете сильно ограничены в средствах или пока не знаете, насколько большую семью хотите, то ваш вариант — это аренда. Если не хотите выбрасывать деньги на ветер, отдавая ползарплаты чужому дяде, основательно обосновались на работе или уже планируете будущее — вам подойдет ипотека.

Для наших читателей —
предварительный расчет ипотеки за один день

Если вы уже определились с выбором квартиры в ипотеку, отправьте нам заявку.

В течение одного рабочего дня наш ипотечный специалист свяжется с вами, поможет подобрать наиболее выгодные условия кредитования и банк, ответит на любые вопросы по ипотеке.

Отправить заявку на ипотеку


Комментарий авторов:

Думайте, считайте, принимайте правильное решение, лучшее именно для вас. Удачи! Ваши комментарии помогут сделать материалы полезнее для других читателей, а вопросы вдохновят нас на новые статьи. Делитесь идеями и опытом! Пишите на feedback@invest72.ru, мы обязательно ответим.

Если вам понравился материал и вы хотите им поделиться — нажмите на кнопки «Мне нравится» и «Рассказать друзьям».

Чтобы не пропустить новые интересные материалы, подпишитесь в форме рассылки ниже.


Хотите получать информацию об акциях и строящихся объектах?

Оставьте свою электронную почту, чтобы получать всю актуальную информацию.

Записаться на бесплатную экскурсию

Посетите строительную площадку с участием менеджера, который покажет вам все особенности проекта и ответит на ваши вопросы.

Во время строительства дома мы специально подготавливаем один из этажей раньше других - "демо-этаж". Посетив его вы сможете оценить удобство планировок, качество отделки и применяемые материалы.

Адрес электронной почты и телефон будут использованы исключительно для того, чтобы связаться с вами по вопросу посещения экскурсии.

Мы перезвоним вам в течении 2 рабочих часов и уточним условия и время посещения экскурсии

Спасибо! В течениe 2 рабочих часов мы перезвоним Вам.

Наш специалист ответит на все ваши вопросы, согласует условия и запишет на экскурсию.